[摘要] 11月10日上午，中央财经领导小组开会，国家领导人提出：要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。并对城市工作提出6个要求。
11月10日上午，中央财经领导小组开会，国家领导人提出：要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。并对城市工作提出6个要求。
近期笔者一直在思考楼市的政策以及未来房地产业的走向。可以说目前执行的一些规则，大多是在温总理时代宏观调控楼价时制定的，而14、15这两年楼市已入低谷，很显然，政策与现状已经脱节。我们来回顾一下两年前市场过热房价飞涨时的调控政策：提高首付比例 →二套房贷款利率上浮，首付6成（限贷） 提高准备金率（收紧流动性），加息→限购；我们再来回顾一下近两年为拉动经济刺激楼市的一些政策：降准备金率（放水）、降利率→降首付（2.5成）→拉高公积金放款额度及跨区使用便利→二套房降首付、利率及“认房不认贷”改为“认贷不认房”→解禁限购 →放宽二手房交易的税费征收标准。大家对比一下不难看出，这两项政策调整都是针对的需求端，要么提高门槛限制购买，要么降低门槛鼓励购买。这样的调整政策不免有失偏颇，供求关系只做一头的文章，显然会使天平很难保持平衡！这种状态下房产很难持续发展。
截止目前，中国的楼市升温是从北、上、广、深等一线城市向苏、杭、甬等1.5线城市进而向二线城市传导，而库存巨大的三、四线城市依然难见曙光。为何出现让国家领导人都担忧的地产库存？这跟之前一、二线城市限购导致品牌开发商大举进入三、四线城市拿地建设城市大盘有着直接关系。因此如何贯彻落实国家领导人讲话，化解房地产库存，而促进房地产的持续发展应该从政策层面来检讨一下了。下面我们就重点谈一下“房地产库存”。
首先需要明确什么是“房地产库存”。作为不动产，有别于一般产品，房地产有预售制度，即具备五证，工程形象进度符合要求（一般高层是主体达到三分之一），即可销售，并进行产权的预登记。因此，具备预售条件且尚未售出是届定房地产库存的首要标准。这就包括了大量主体完成因建设资金出现问题停工的工程，当然也包括建成尚未售出的房子。这里面还包括一种房子，是开发商的房屋抵冲工程款、村料款，暂时签至承建商、供应商名下，从网签系统中核查显示已售，但实际尚未找到终端使用客户的房子。另外，济宁市从2009年以来有大量的单位集资建房或项目，这类房屋五证不全，不具备销售条件，但因为价格便宜，职工已支付了相应的价款。在团购客户中，有大约40%是为了将来高价卖出赚取差价，因此这一类房子也属于房地产库存。
大家不难发现，房地产库存构成的原因是多方面的，因此化解库存的方法也要对症下药。
1、建成后滞销、空置的库存。这主要是一些商业、工业地产项目，包括商场、写字楼、厂房、库房等。在今年出台的《山东省房地产业转型升级实施方案》第三.（一）.2.（6）条中已经提出了贴息、补助、改造、政府收购或长期租用的政策。
2、具备预售条件因市场供大于求而滞销的库存。除了目前正在实施的降首付、利率打折及公积金支持的政策之外，还可以给予契税优惠的政策。
3、对于因资金链断裂停工导致无人问津，但已取得预售证的库存，要争取疏而不是堵的方法，重点是给开发企业输血，打破原来金融机构对开发项目融资的限制，使企业以正常的成本获得融资，而不是陷入高利贷的泥潭。另外要灵活实施对开发企业的资金监管，对于已处于停工状态的项目，要及时将监管资金投入项目的营运中。
4、开发商以房冲抵工程款、材料款，虽已签署了购房合同，但实际并未到终端消费客户手中，并未实现销售，所以还属于库存，当实现销售时，交易监管部门给于撤备案及更名的便利，并且要及时和无偿。
5、集资建房团购人再次转让，在竣工交付使用之前找到买主，交易监管部门无偿给予办证、撤备案和更名。目前房产交易更名的规定是2012年9月28日住建委下发的“关于进一步规范撤销商品房买卖合同网上备案和注销商品房预售登记有关问题的通知”，规定非常严格，这是基于当时调整房价，避免客户偷、漏税的出发点，而现在房地产的形式已发生了180°的反转，制度亦应与时俱进，秉承“化解房地产库存”的原则进行修正。
6、在具体工作执行中，政府的监管职能要灵活运用，确保“化解房地产库存”这一目标的实现。国家领导人讲话使用“化解”二字，意味着去库存本身并不简单，既有消化减少，又有解决问题内涵。由于库存积压中出现了以上种种复杂的情况，因此需要职能部门行政过程中发挥主观能动性，帮助企业解决实际问题。
化解房地产库存只是阶段性目标，终目标还是促进房地产业持续发展。若要健康、持续发展这一产业，就要解除对行业发展中卡脖子的限制政策。
1、恢复房产作为商品所具有的投资属性，让市场去调节供需关系。当房价下跌时，无需政策限制，投资房产的人自然会减少。
2、放开对开发项目贷款不合理的限制。避免高利贷过多介入开发项目，以减少不良项目的产生。
3、合理的房地产税负体系，不论是即将进入立法的房地产税，还是二手房交易环节的营业税、所得税、契税都要本着促进流通、活跃市场的原则相对稳定下来。比如，个人所得税的征收对于改善性的购房者来说，立法原则是要在买第二套房时予以退还，对于按揭贷款的购房人可以冲抵贷款利息。这些在现实生活中，都没有得到良好的贯彻。
国家领导人已为房地产业定调，我们期待健康持续发展。(胡磊)
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