[摘要] 今秋，济宁市楼市照旧迎来了“金九银十”，在来自金融、财税甚至舆论造势的有利鼓舞下，业内人士对今年的楼市“黄金秋”抱有期待。时下，坚守在楼市第一线的从业者都在忙些什么？日前，记者走访城区多家楼盘、中介后发现，在开发商极力营造楼市复苏气氛的背后隐藏了一些微妙的现象。
今秋，济宁市楼市照旧迎来了“金九银十”，在来自金融、财税甚至舆论造势的有利鼓舞下，业内人士对今年的楼市“黄金秋”抱有期待。时下，坚守在楼市线的从业者都在忙些什么？日前，记者走访城区多家楼盘、中介后发现，在开发商极力营造楼市复苏气氛的背后隐藏了一些微妙的现象。<<<<10月派发看房团火热抢座
楼盘：新盘低价赚人气，老盘境遇差异大
数据显示，在房地产方面，就今年1月至8月份全市3535.21万平方米在建面积来看，减去已销售期房面积285.54万平方米，仍有3249.67万平方米将在未来1年到2年间陆续投放到销售市场，而这还没有考虑到期间的新开工面积。按照2014年全年我市800万平方米的销售水平计算，即使不再新建商品房，仅目前在建面积也要36个月至48个月的时间才能消化。可以说，对于我市的房地产和建筑业市场而言，处在政策与市场消化期的十字路口，形势依然严峻，整个行业走向稳健发展轨道尚需较长时间。
要说这两年，济宁哪里的房子好卖，济北新区估计首当其冲，尤以金宇路以及任城大道两侧的商品房热销为代表。其次，高新区的几个楼盘也亮点颇多。纵观这些楼盘均价不难发现，四五千元单价较中心城区的楼盘，便宜得不只是一点点，往往一套房子就能便宜三四十万元甚至更多。
另一方面，一些磨了数年还未清盘的项目，他们诞生在楼市狂欢末期，往往制定出严重虚高开盘价。如今，市场形势不佳，降价销售必然会遭到老业主的抵制，而死扛高价的后果就是销售停滞，资金链富裕的尚且可以维持，一旦断裂，无奈停工的现象也不在少数。以新世纪广场附近某楼盘为例，开盘价破万元的均价着实走的是高档范儿，如今苦苦寻觅企业团购，挂出每平6000多元的单价，买家仍是寥寥无几。
从业人员：业绩不好做，90后售楼员忙跳槽
房屋新开工数据是衡量我市未来房地产走势重要参考。根据市住房城乡建设局提供的济宁市房地产和建筑业运行情况汇报显示，今年1至8月份，我市新开工房屋建筑施工面积3862万平米，同比减少了4.2%。不仅如此，随着工程任务量的减少以及外地进驻济宁的房地产企业增多（目前已有158家，占约35%市场份额），对我市建筑企业生存空间造成不小冲击。这已在企业利润上反应出来，前8个月，房企利润总额为22亿元，同比只增长了6%。
房地产市场赚得钱少了，新房的开工率减少，房地产从业者的收入自然受到影响。由于多数楼盘的销售情况并不理想，加之对未来该行业的未知，很多楼盘已经开始极力压缩售楼人员。“现在，售楼员基本都是90后，想干这一行的都是想赚快钱的，现在赚不了那么多了，自然会辞职。就拿我们楼盘来说，这两个月已经有3名售楼先生辞职了，他们有去考会计证的，还有回老家卖化肥的，甚至还有转行开出租车的。”某楼盘销售经理胡先生说。“现在我的收入较两年前，只是个零头。前年，我在上一个楼盘仅靠卖商铺就赚了11万元提成，再加上其他收入差不多14万元。今年，估计3万元都赚不到。”
当前弥漫在售楼员间消极心态是，对房地产行业未来两年间的极度没信心，因此大家都想趁着年轻再另觅出路。
中介：开始忙活起来，客户青睐城区中心二手房源
近的一段时间，从事房产中介10多年的苏大姐似乎又开始“半血复活”。为何说是“半血”，因为卖房、看房的客户的逐渐增多，但真正成交的却寥寥无几。“这也很知足了，要知道上半年，有时候一星期也碰不上一个看房的客户（不包括租房的），一个多月也成交不了一套二手房。从9月初开始，看房的客户明显增多，大家都说是因为政策优惠力度大，特别是营业税两年免征，增强了购房信心。”苏大姐说：“这不，有个客户相中了一套琵琶山小区的房子，这两天就要过户，要知道这套房源已经挂了快一年了。”
不过，苏大姐还透露了另一点重要的信息，为何二手房市场较新房的活跃程度更强，还是源于二手房的区位优势，特别是靠近学区、配套设施成熟，这是多数新建房屋无法比及的。“仔细想来客户感兴趣的，还是那些小户型的，总价不算高。想买大面积改善型住房的客户，还是考虑新房的多，毕竟，市中心面积在140平方米以上的二手房很少有低于100万元的，市场行情明摆着呢，低于每平方米7000元，房主就不会甘心。”
消费者：买房是需求也是投资，困顿哪种房子潜力大
总体上看，当前济宁楼市的市场信心明显不足，行业风险加大。一方面，多数购房者对当前经济形势以及房地产市场走势有一定的了解、判断，持币观望、谨慎购房的情绪较重，购房日趋理性，销售形势自然不容乐观，开发企业投资信心相应减弱。另一方面，商品房的销售滞缓直接影响了开发资金的回笼，企业融资难度加大，财务成本增加，部分房企资金链断裂，出现了银行贷款难以偿还、甚至项目停建、延期交房等现象，开发企业信贷信誉、社会信誉持续走低。
记者调查中同样发现，不少消费者又迷茫了，在股市不稳定的情况下，原本从新寄希望于楼市回暖，这下子似乎破灭了。特别是有着中小户型购房打算的刚需市民，中低价位、中小套型的住房需求仍然得不到满足。数据显示，2014年，全市90平方米以下住宅完成投资27.92亿元，仅占全部住宅投资的7.84%，而今年1月至8月份更是仅占3.57%。同时，区域布局方面，主城区中心位置的房源特别是供不应求，城市周边区域受配套不完善等因素，销售难度加大，甚至在个别区域“黑灯”现象严重。
再者，买房是一种需求，也是一种投资，谁也不想让买的房子贬值。那么，哪种房子的潜力大？很多人以为是豪宅，其实并不然，性价比较高的小户型才是。原因很简单，豪宅的溢价率明显不足，而且购入豪宅的客户多为贷款，加上贷款利率的综合，很难从中盈利。因此，在房产投资过程中，特别是近期有“二进”楼市的投资者们，不妨寻找那些潜力较大的房源，而不是标杆项目。
采访笔记：
房子空间令人犯嘀咕转战“秒杀”理财产品
近一段时间，记者每当浏览各家银行的理财产品时都会“吓一跳”，这主要源于两方面：一是超低的率，二是销售的速度惊人。率低不难理解，毕竟央行接连降息，银行下降率在所难免。但是，面向发行的动辄数十亿元额度的理财产品，没两天就会哄抢一空，这着实让人难以捉摸。不禁要问，钱都流向哪里了。 可以肯定的是，流向更加保险的投资领域是比较准确的说法。要不然，年化率仅为3%多的理财产品，放到一年前，估计人们理都不会理，如今却成了香饽饽。由此再看楼市，现在买房子还会么？估计很多人心里都会犯嘀咕。毕竟，房价快速增长，仅靠刚需购房者拉动，并不现实。
前8个月我市房地产和建筑业指标普遍下滑
截至8月底，全市房地产开发企业达到517家，其中一级资质9家、二级资质58家、三级资质78家。1月至8月份，房地产开发完成投资192.55亿元，同比减少9.2%；商品房施工面积3535.21万平方米，同比增长9%；商品房竣工面积331.85万平方米，同比减少8.9%； 商品房销售面积396.04万平方米，同比减少6.8%；商品房销售额163.89亿元，同比减少2.5%；房地产产业完成地方税收36.96亿元、增长3.4%，占全市地方税收的20%。
建筑业方面，截至8月底，全市建筑企业705家，建筑业实现总产值403亿元，减少0.9%；出省施工产值116亿元，增长13%；出国施工产值2.1亿元，增长33%；企业利润总额22亿元，增长6.7%；新签工程承包合同额319亿元，减少22%；房屋建筑施工面积3863万平方米，减少4.2%；竣工面积829万平方米，减少3%；建筑业平均人数24万人，减少8.3%；建筑业增加值79亿元，减少1%。
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