[摘要] 这一段时间，国际金融环境动荡，股市、汇市、商品市场三大市场皆出现明显下跌，但楼市则基本平稳。
这一段时间，国际金融环境动荡，股市、汇市、商品市场三大市场皆出现明显下跌，但楼市则基本平稳。
从全球金融危机或经济危机的历史与规律来看，相对而言，房地产市场多属被动性变化，滞后性发生危机。比如，1929年至30年代的国际经济危机，由股灾开始，后波及楼市；1997-1998年的亚洲金融危机，导火索是泰国汇率崩溃，引发金融危机，进而导致房价大跌；2010年的欧债危机，后使“欧猪五国”房价大跌。祸起楼市的一次大型危机，是2008年国际金融危机。
宏观经济与房地产走势基本同步，房地产是经济的重要组成部分，二者相互拉扯。在此背景下，另外一个变量：货币政策和流动性，虽然对楼市的影响较大，但却不至于直接导致楼市危机。当前，美欧经济稳健，仍处低息环境，未来一年楼市不会大跌。而新兴经济体的经济面与汇率面皆差，未来一年楼市难以大幅改善。
分析一下中国情况。2008年四季度至2009年，中国政府大规模刺激经济，房地产开发投资和市场，同步大扩张。2011年经济步入下行通道，直至今年上半年滑至7％。同时，房地产开发投资增幅持续下滑，中国楼市告别黄金十年，进入白银时代。其中，2012年至2013年一线和部分二线城市房价曾经大涨。2014年以来，同样是一二线城市再次复苏，房价于今年二季度止跌上涨，但三四线城市依然偏弱，房地产开发投资增速仍未企稳。
当前中国经济面虽弱，但增速仍位居全球前列，所以对房地产市场并没构成严重压制。从货币政策与资金面看，当前仍处于降息降准通道，尤其是经过今年四次降息之后，贷款基准利率已创建国以来低点，贷款购房非常划算。
从人民币兑美元走势看，没有持续大幅贬值的可能，况且中国楼市中的外资本就不多，即便流出，也不会明显影响楼市走向。不过，从中长期来看，人民币仍有贬值压力，对房地产市场构成小幅利空。
另外还须关注股灾对楼市的影响。股市与楼市的总体关系：同向，但不同步。国际市场也常见此规律。去年7月中国股市开始走牛，去年10月一线楼市才开始复苏；今年6月股市见顶，今年5月70城房价才由跌转涨。按此规律，明年或后年房价可能见顶（属于短周期性质，并非长期顶部）。
从两个市场相互影响机制分析，又可分为三个阶段：
阶段，股市上涨初期，房价未涨，股市会分流楼市资金，小幅利空楼市；
第二阶段，股市上涨过半至见顶，部分人先知先觉，提前在股市获利了结，转而购房；部分人后知后觉，冲进股市追涨，甚至卖房炒股，此时股市与楼市互有损益，呈中性；
第三阶段，股市见顶后下跌半年左右，此时房价仍在继续上涨，会吸引从股市中逃离的部分资金，反而小幅利好楼市。因此，至少在今年年内，股灾不会冲击楼市。
疯狂的房价：月涨100万是机会还是泡沫？华尔街见闻报2015.09.05
这里说的主要是国内一线城市的房价，以上海为例，据不完全统计，浦东内环以内二手商品房价格在过去几个月内飙涨，一套刚需房（80-110平）总价月涨幅在20-100万不等。
在上半年资本市场火热、央行连续宽松以及房市政策连续放宽的推动下，国内的房价已经实现了完美大逆转有木有？残酷地打击了许多想要卖刚需房的有志青年有木有？能买内环的只能看中环，能买中环的只能看外环了有木有？
房价飙涨的根源还是供不应求
以上海为例，2015年8月上海市商品住宅的供应量为77.6万平方米，同比下滑22.9%；成交量为124.6万平方米，同比上涨90.5%；成交均价为30071元/平方米，同比上涨14.4%。
值得注意的是，目前上海的商品住宅销售均价已经超过3万/平方米。
据统计，上海的商品住宅成交量已经连续五个月超过120万平方米，远超过每个月的供应量。多位业内人士认为，随着供应量的下滑和需求的增加，未来上海的房价上涨压力很大。
从供求比方面，8月供求比为0.6∶1，连续六个月呈现供小于求的态势，8月商品住宅的供应量为77.6万平方米，同环比均出现下滑，为2015年第二季度以来的新低，同时也是近四年来的同期新低。
这也直接使得上海的去化周期进一步缩短。一般而言，衡量一个城市房地产市场健康可以从去化周期指标看待，通常业内的指标是在一年左右，但是据同策咨询数据，目前上海的去化周期小于9个月，市场火爆程度可见一斑。
据财经日报报道，上述供应减少主要还是开发企业有意放缓了入市步伐，特别是中高端项目入市节奏较此前有明显放慢，因此8月的中高端项目几乎没有入市。某豪宅项目策划经理表示，“上海的买家相比于北京在中高端项目上更挑剔，因此中高端项目的操作都会显得很谨慎。”
“金九银十”还没到接下来会发生啥？
上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，在8月下旬，一批新增项目入市但却迟迟未开盘，而这些项目很明显就是在“待价而沽”，可以看出这些楼盘都在准备涨价。
旭辉集团总裁林峰也透露，2015年下半年其在上海的楼盘准备涨价5%~10%。
8月底，三大政策又给火爆的房地产市场添了一把火：
1、央行宣布“双降”。
2、商务部宣布楼市“限外令”取消。
3、央行联合住建部、财政部出台降低公积金贷款首付的政策。
陆骑麟认为，从这一系列利好政策可以看出，政策面对于房地产市场有不错的支撑。8月市场正如预料般再度延续了第二季度以来的火热行情，而伴随这些有利政策，整个9月市场或将爆发。
业内认为，住房公积金二套房贷政策进行新的调整，考虑到降准降息等政策叠加效应的释放，9月份市场成交将有反弹，价格环比增幅也会有所扩大，进而促使“金九银十”现象的出现。
重点解读一下8·31新政
8月31日，中国楼市再迎宽松政策，住建部、财政部与央行发布通知称，拥有1套住房并已结清购房贷款的二套房公积金低首付款比例降至20%，自2015年9月1日起执行。
此举意在刺激有需求的购房者入市，降低开发商库存，提振经济。不过这一政策此时出台，或许与3月的楼市新政热度减退有关。
齐鲁证券分析师罗文波在点评中写到：
步入三季度，经济形势更加错综复杂，面临来自各个方面的下行压力。从7月固定资产投资数据来看，累计增速下滑0.2%，而房地产投资增速下滑0.3%，延续2013年以来的下行趋势。我们看到自“3.30”房产新政颁布以来，商品房销售情况明显回暖，一线城市交投更是火爆，深圳、上海等城市房价再上一城，形成量价齐升的局面。但下游销量的显著回升并没有顺畅传导至投资端，尽管销售面积增速于今年2月见底回升，开发资金与新开工同比亦于3、4月份左右开始回暖，而“新开工-投资”环节的景气度传导却迟迟未能完成。
投资周期尚未启动，销售情况又生变化。虽然7月的销售与融资情况尚属乐观，但从高频数据来看，8月份房地产交投火热的现象似乎有所改变。首先，商品房周度销量回落，由7月份70-80%的增速峰值稳定下滑至8月末的20%左右；其次，房企拿地积极性有所下降，8月土地成交增速始终在-40%左右徘徊；重要的是，库存去化速度随着销量的减少而显著减缓，存销比由7月中旬的35反弹至8月下旬的48，如果现有库存无法得到有效消化，对新开工乃至投资分项的拉动则更加不可期。
高频数据所传递的种种信号表明，3月份房地产新政的拉动作用已经在逐渐消退，房地产消费并未产生新的内生动力，如果要维持楼市的前期增长，需要新的政策进行进一步刺激。
如此一来便可以理解，在此前政策效应边际性递减之时，本次新政的出台有望再次提振销售，从而加快投资项企稳复苏，等到房地产投资触底回升之后，整个产业链传导将更加顺畅。
然而，“政策层频繁推出托市新政，在短期刺激的同时对长期需求亦形成透支。”
罗文波具体指出：
去年三季度以来，楼市政策扶持的范围由首套房扩展到无贷款二套房、再到有贷款二套房，有置业需求的居民在政策的鼓励下将大概率提前实施购房计划，但3月末力度如此大的新政（除降低首付比例外，还包括缩小营业税征收范围）对楼市的提振作用也仅仅维持了四个月左右即现出疲态，迫使相关部委不得不接力刺激，那么这一轮地产小周期结束之后又将何处寻找增长点？我们对此并不乐观。
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