[摘要] “自助房”是九巨龙房地产开发集团创新的项目开发模式，是满足城区中低收入家庭和农村家庭进城购房的惠民工程。借鉴了“自助餐”批量加工、薄利多销、经济实惠、先买单后吃饭的经营方式。
自助房
——本土品牌房企九巨龙的惠民工程
“自助房”是九巨龙房地产开发集团创新的项目开发模式，是满足城区中低收入家庭和农村家庭进城购房的惠民工程。借鉴了“自助餐”批量加工、薄利多销、经济实惠、先买单后吃饭的经营方式。开发企业利用库存土地，批量开发中小套型、中低价位的商品住宅，建设前、先预约，量身定制、薄利多销。
开发建设自助房，实现互利共赢
2014年以来，商品房成交量不断下滑，库存住房、待售住房持续增加。大量的库存、待售商品房，因为户型大、房价高，去化速度慢，真正需要购房的中低收入家庭，买不起、也住不起这类房子。改善性购房需求的群体持币观望，刚性购房需求的人们望房兴叹，很多想要进城安家的农村家庭，受户籍限制不能购买保障房，不得不放弃进城买房的想法。面对持续观望的市场局面，虽然政府连续出台了多项刺激需求的政策，但是商品房成交量并没有明显增加。
满足刚性需求，挖掘潜在市场，既是政府的责任，也是房企的责任。九巨龙遵循“房企让利、居者受益、社会需要”的基本原则，研发自助房，以常规商品房的建设标准，按略高于保障房的价格投放市场。这既是企业融入社会，主动担当社会责任的具体体现，更是与消费者互利共赢的企业经营之道。
九巨龙是济宁本土的品牌房地产企业，一直以来，主动承担社会责任，“为政府分忧，为百姓解难”，把企业利润用在了救助养教“父亡母弃”的亚孤儿方面，承担这些孩子吃喝拉撒、衣食住学的全部费用。九巨龙建设了三所公益性学校，养教救助亚孤儿及弱势儿童上千名，每年救助养教费用上千万元，截至目前，已累计支出上亿元。作为一个民营企业承担巨大的社会责任，并没有影响到企业的发展，九巨龙集团成立17年来，已经发展成为集房地产开发、建筑施工、物业服务、市政园林、住宅产业化、商业运营于一体的集团企业。拥有房地产开发、建筑施工总承包和物业管理服务三个国家一级资质。总资产达到了36亿元，自2008年起，纳税名列济宁市本土房地产企业首位，2014年纳税2.33亿元,名列济宁市纳税百强企业排行榜房地产行业首位。九巨龙在房地产市场趋冷的环境下，开发建设自助房，追求与消费者合作共赢，为企业平稳过渡、转型升级、持续发展奠定基础。
建立农村营销网络，惠民工程进万家
九巨龙探索实践“自助房”开发模式，初见成效，又通过“送房下乡、上门服务”建立农村营销网络，自助房惠民工程走进千家万户。2014年，九巨龙集团成立了直营总部，在各县市区设立了11个直营分部，在乡镇设立了123个直营店，在5665个村庄发展了联系人，形成了“总部管理分部、分部管理直营店、直营店管理联系人”的全覆盖营销网络。每天十几辆看房车接送上百名意向购房者，从农村到济宁城里，参观九巨龙的七个楼盘。
九巨龙割舍自身利益，设立了1亿元的农村家庭“进城基金”，每个购房家庭配套1万元，用于解决农村家庭进城安家的经济收入问题。由九巨龙教育事业发展公司负责就业指导、岗前培训、职位推介，为就业者获得购房贷款优惠，缴存住房公积金。这种“买房子，送工作”的做法，吸引了众多农村家庭进城购房，截至2015年4月底，累计预约登记3961套。
九巨龙建立的农村营销网络还有一项重要任务，就是招收6-17岁的亚孤儿。每个直营店都是亚孤儿招生处，每个联系人都是招收亚孤儿的负责人，目前，已经找到657名亚孤儿，他们将在2015年9月1日到曲阜九巨龙学校上学。
自助房的优势和建设要求
自助房具有套型优势，通过设计创新、优化组合，提高技术含量，解决了套型和功能问题，大套型面积不超过130平方米；主力套型90-115平方米，均为三室两厅，满足三代人居住；85平方米以下，两室一厅。
自助房具有价格优势，相邻地块自助房的价格比保障房的价格高15%左右，比常规商品房价格低20%左右。预约购房、建设前交款，房企节省了财务成本，购房者还可以得到更多的优惠。
开发自助房还必须重视社区配套。农民进城购房安家，多数是为了孩子得到良好的教育，享受到城里人的就医条件。10万平方米左右的自助房社区，应当配建幼儿园、社区诊所、购物便利店、养老用房、物业用房等配套设施；大型自助房社区还要增加配建小学、社区医院、社区邻里服务中心等。当前，政府在房地产市场的逐步减少，有实力的开发企业要为政府分忧，主动承担设施配建投资。
开发自助房的必要条件
1、社会信誉是基础。金杯银杯不如老百姓的口碑。特别是在买方市场背景下，品牌房企才能赢得市场，购买自助房，购房者不仅要对比项目地段、房屋价格等，更重要的是对比房企的经济实力、责任行为、社会信誉。购房者在自助房开工前先付款，必然要对开发企业进行全面考量，做出判断，只有在充分信任的前提下，才会预约购买。
2、成本领先是优势。自助房的利润空间小于常规的商品房，成本管控不到位很容易出现负利润。具有房地产开发、建筑施工、住宅产业化、市场营销、物业服务一体化的集团企业，仅是建立产业链条、成本控制的框架条件。实现成本领先，还要通过制度标准化、管理精细化，完善项目开发、建筑设计、建筑施工、工程配套、采购供应、售后服务等每个环节的成本管控体系。
3、中低价格是关键。自助房的价格，低于常规商品房，略高于保障房。按照自助房高于保障房15%的价格推算，同一地段保障房价格在每平方米3800元，自助房的预约销售起始价约为每平方米4370元。其中价格低的一个重要原因是预约购房的付款时间早，节省了开发企业的财务成本。
4、物业服务是保障。在房地产项目开发更加规范的市场条件下，社区物业服务，已经成为购房者选房购房的重要条件，自助房也不例外。开发企业必须坚持“优质服务、负责到底”的开发原则，按照常规商品房的物业服务标准，向自助房社区提供物业服务。
主动开发自助房是明智之选
我国人口结构出现了拐点，对房地产市场产生了直接影响，房地产市场拐点已经显现，在买方市场背景下，房地产行业的暴利时代已经过去，居者、投资者购房更加理性。市场需求是企业的生命线，面对当前的市场形势，房地产企业单靠外在因素，难以走出困境，应该主动转变思路，创造市场需求，调整企业盈利模式，降低预期利润目标。开发的房子能卖出去才是好企业，如今，适合刚需的房子，会被市场接受，自助房是创造市场需求的明智之选。据业内人士分析，自助房的利润约5%，房地产企业利用库存土地开发自助房，虽然利润低，但是闲置土地不建设、超期被收归国有的损失更大。
据悉，九巨龙已经启动了两个自助房项目，规划总建筑面积53万平方米，我们希望能有更多的自助房项目，造福济宁百姓。
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