[摘要] 绿城和融创不约而同瞄准刚需市场，让业界疑惑：面对疲软的市场，高端住宅开发商是否也面临转型的压力？
“以往绿城40%~50%左右的销售额来自给富有群体造住宅，2015年开始，绿城会做一个调整，这一板块可能只占10%~20%的份额。”绿城中国董事长宋卫平1月23日在青岛的一次业主和媒体的交流，引发了业界震动。很多人没有想到，在国内深耕高端住宅领域的绿城居然也开始为白领建房。
在绿城调整产品结构的背后，是日趋严峻的市场环境。宋卫平甚至提出，向小米创始人雷军学习，做利润只有不到7%的产品。激烈的市场份额竞争，也许会让本来毛利就在不断下滑的地产业进一步压缩利润空间。
产品结构调整
据报道，宋卫平在上述交流会上曾透露，未来绿城将为中国城市主要的群体“白领”建房，尽可能推动80后、90后城市白领的生活品质、丰富程度和生活幸福程度，这是回到绿城后要做的事情。
几乎在宋卫平发表上述讲话的同时，绿城曾经的合作伙伴融创也传出了收购佳兆业的消息。和融创定位高端消费市场不同，佳兆业是一家以刚需产品为主打的房企。
绿城和融创不约而同瞄准刚需市场，让业界疑惑：面对疲软的市场，高端住宅开发商是否也面临转型的压力？
业内分析师杨科伟表示，根据调研，从2010年开始，市场48%的购房者就是为了改善需求。因此他对绿城转型“刚需”的想法的正确性有所怀疑，因为刚需并不成为未来房产市场的主力。
对此，绿城方面表示，所谓转型“刚需”，是媒体的一种误读。根据此前的了解，绿城所针对的白领购房人群年收入也要达到30万元左右，和通常意义的刚需存在一定的差距。
宋卫平的一位助手告诉记者，宋卫平所说的白领应该指的是中等收入人群，有些人虽然不是白领，但收入却并不低。这些人有改善居住的需求，也可以视为“刚需”的一种。
但绿城产品结构将有变化，这一点是肯定的。
这种改变和购买力有一定的关联，如今改善型需求购买的主力户型在90~120平方米。而80后、90后的生活习惯和60后、70后不同，家庭的小型化，使得消费者对居住空间的需求变小。
杨科伟表示，目前的改善型产品不像此前那样大幅增加户型面积，和目前土地出让价格较高有关，开发商要控制总价，就必须要缩小建筑面积，以保证楼盘的销售。
盈利模式变化
在户型面积无法大幅增加的情况下，开发商怎样吸引改善型消费者入市买房？杨科伟说，开发商主要通过增加硬件和配套来实现。
比如，上海大宁金茂府项目就安装了抗霾防PM2.5系统、全屋软水净水系统、智能家庭控制系统等十二大科技系统，用高科技全面提升楼盘的品质，以和周边乃至整个北上海的对手差别化竞争。
记者梳理海尔、小米等智能家居企业的合作房企发现，前30强的房地产企业中，已有超过15家企业和上述两家企业建立战略合作关系。
世茂集团副总裁蔡雪梅在多个场合提出，未来房地产开发的盈利模式，将从主要靠土地增值获利，转向依据“人性需求”开发获利，住宅成为一种可以接入医疗、教育、超市、保险、家居等各类商品和服务的新的移动互联网平台。
潘石屹、宋卫平、冯仑等都表达过类似观点，提出了基于移动互联网的创新盈利模式。
张化东表示，智能家居、低碳科技等产品，正是房地产企业搭建住宅互联网平台所必需的硬件，将是未来开发商创新盈利模式的关键。
而对房企来说，房屋售出后的服务，也是弥补产品升级后利润压缩的必经途径。只有大量增加服务领域的盈利，开发商才能在产品升级后不涨价，进而达到快速周转，提升更多市场份额的目的。
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住建部将推官办租房信息平台 鼓励开发商做“公” 扬子晚报 2015.1.15
昨日住建部发布培育住房租赁市场的指导性文件，未来政府有望建立官办租房信息平台，在供个人发布信息的同时呈现中介信用档案，鼓励社会“公”发展，支持开发商持有出租房源。业内人士认为过低的租售比将是这个计划推行时大的障碍。
主推部门：住建部
房地产中介机构：公布经备案的中介及从业人员信用档案
实施阻碍：单靠出租四五十年才能回本，开发商能接受吗？
鼓励“公”，支持开发商变售为租
这份《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中提到，将建立住房租赁信息政府服务平台，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，并逐步实现平台对接。此外，该信息平台还将具备为房地产中介机构备案提供方便，公布经备案的中介及从业人员信用档案的功能。有条件的城市，要逐步实现房屋租赁合同网上登记备案。
在培育和发展住房租赁市场方面，该《意见》提出将培育经营住房租赁机构，鼓励成立经营住房租赁的机构，通过长期租赁或购买社会房源，直接向社会出租，或根据市场需要进行装修改造后出租。实际上，目前在租房市场上常见的“公”，就是这类租赁机构的雏形。除了鼓励“公”的发展外，该《意见》还鼓励有条件的开发商将新建商品房（资料、团购、论坛）中长期持有部分房源，通过与住房租赁公司合作等方式用于向市场租赁，或转成租赁型养老地产和旅游地产。
分析：四五十年才回本，哪个开发商肯干？
对于这份刚出台文件，南京我爱我家市场部经理胡涓娟认为方向是好的，租房市场系统化管理确实刻不容缓，但实现的道路是较为困难的。胡涓娟表示，相比二手房（房源、代理、租房）交易市场，住房租赁市场如何做到信息收集是大的问题。主要因为租房成交时间短，各种长租、短租、二房东出租等情况在系统上无从鉴别。因此这个信息平台建立不难，但要实现网上备案和管理不太容易。
胡涓娟认为，目前中国各地的房屋租赁市场，大问题是绝大多数房源掌握在个人手上，而同时房屋租售比的悬殊，让房东们只会把出租当做短期过渡手段，卖房才是终目的。如果个人不愿意签订长租协议，政府无法干预，租客也没有安全感，往往有了一定储备基础就选择买房。根据我爱我家的数据测算，一般月租3000元左右的租房族，只要能付得起首付，基本都会转而选择买房。看得出来这份《意见》是致力于解决这一问题，希望能通过经营性租房公司和开发商变售为租来解决这个问题。鼓励经营性“公”公司发展是一个可行的方向，但由此可能衍生的合租、群租等问题也需要一并考虑到。
而对于支持开发商将一部分新建房源变售为租，其难度可能更大。首先对开发商而言，成本回收是首位的。胡涓娟举例表示，根据中介机构测算，目前南京市区内一套200万元左右的住宅，月租金能达到4500元左右已经很不错了，平均租售比基本在1:45左右。这意味着一套成品住宅，如果单靠出租，要45年才能回本，这还不考虑财务成本，因此很难有开发商能够承受。即便是有利于出租和管理的酒店式公寓项目，目前基本所有房企也都是选择出售，而不是直接自持出租。
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