[摘要] 在房地产市场持续低迷的背景下，房地产项目遭拍卖、开发商破产的案例正在不断发生。中小房地产企业正在进入一个高危的“新常态”。在这种“新常态”下，一方面需要购房者提高警惕，另一方面更需要 部门切实负起责任，强化事前 ，以减少事后灭火。
在房地产市场持续低迷的背景下，房地产项目遭拍卖、开发商破产的案例正在不断发生。
“我们买的房子要被司法拍卖了，拍卖之后我们将钱房两空。”12月23日，济宁城区房地产项目“阳光河畔”的一名“业主”说。
“阳光河畔”的开发商是济宁广发置业有限公司（下称“济宁广发置业”）。记者了解到，因一笔2400余万元的债务纠纷，“阳光河畔”二期所占的1.2万余平方米土地使用权及在建工程将于本月31日进行司法拍卖。
济宁广发置业的境况并不是个例。记者注意到，自今年以来，山东至少有10个地产项目走到司法拍卖、开发商破产的境地，地产行业正在进入一个风险高发的“新常态”。
已购房子被拍
日前，一则拍卖公告让“阳光河畔”二期项目的“业主们”慌了手脚。
据青岛新天地拍卖有限公司发布的这则公告，受青岛市城阳区人民法院委托，将在本月31日进行一场司法拍卖，拍卖标的是济宁市车站西路南侧、三里屯村西两宗土地使用权及地上建筑物，被执行人为济宁广发置业。
将被拍卖的两宗土地为济宁国用（2011）第0802110021－1号、济宁国用（2011）第0802110021－2号，占地面积分别为4844平方米、7265平方米。“阳光河畔”二期项目正是坐落在这两块土地上。
更让“业主们”着急的是，本次拍卖还包括土地上的建筑物，包括在建住宅建筑面积16282.91平方米、地下储藏室建筑面积1916.66平方米，在建商业建筑面积1111.81平方米。而这些房子早已“销售”完毕。
记者拿到的一份“业主”名单显示，“阳光河畔”二期项目有150套房子，其中143套为住宅，其余7套为门面房。 者早已缴纳房款，缴纳比例都在30%以上，还有相当一部分缴纳了全款。已缴房款金额总计4683.34万元，剩余未缴房款为2552.02万元，房款缴纳总比例为64.72%。
很多“业主”已拿到了房屋钥匙，并开始装修，甚至有部分“业主”已经开始入住。在这种情况下，“业主们”买的房子为何又遭拍卖？
开发商涉嫌无证销售
刘传航是“阳光河畔”的一名购房者，而且是一个很“忠实”的购房者。“开发商每次催缴房款，我都照办了，甚至连暖气开口费、燃气开口费都已经付了，如今房子却要被拍卖，我想不通。”刘传航是在2011年6月22日买的房子，当时缴纳30%的房款，金额为10.1837万元；
2012年6月11日，开发商通知刘传航缴纳地下储藏室房款，金额为3.5190万元，刘传航照办了；
2013年年初，开发商再次给刘传航打电话，通知其再缴纳一部分房款，可以打折，刘传航在当年1月8日又缴纳5.2500万元房款；
214年8月份，开发商又催促刘传航缴纳房款，刘传航在当月29日缴纳5万元房款；
?房款眼看就要凑齐了，今年11月，开发商通知刘传航缴纳暖气开口费、燃气开口费，总金额1.1470万元，刘传航照办不误。
就这样，刘传航陆陆续续给开发商5次钱，共缴纳了25.0997万元。可刘传航万万没有想到，自己买的房子会突然被拍卖。
从济宁市房管局查询到，“阳光河畔”二期项目迄今尚未拿到预售许可证。也就是说，该项目尚未取得销售资格，涉嫌违规销售。但就是这样一个尚未取得预售许可的项目，其通过“认购”的形式，吸纳 者房款4683.34万元。
在刘传航与开发商签署的协议中，其原本签署的是“认购合同”，其他“业主”也是如此。今年8月份，开发商催促 者们缴纳剩余房款，并称可将“认购合同”改为“商品房买卖合同”，刘传航就将合同改为了“商品房买卖合同”，“我觉得这个合同更有保障一些。”
但“阳光河畔”二期尚未取得预售许可证，怎么能签署“商品房买卖合同”呢？
导报记者从刘传航的“商品房买卖合同”上看到，这份合同连编号都没有。还有 者拿着相同的合同去银行办理按揭，银行告知，该项目尚未取得预售许可证，其“商品房买卖合同”属于无效合同。
更令“业主们”愤怒的是，“阳光河畔”二期工程所占土地及在建房屋早已被司法查封，但开发商却不断催促 者缴纳房款。
“总是催我们，以各种打折优惠催我们多交钱。”另一名购房者任立国告诉导报记者，目前他已交了49.5821万元的全款，在其 后一次缴纳房款时，开发商给予了其2万多元的优惠。
由于开发商涉嫌无证销售， 者缴纳的房款只能作为其对开发商的“债权”。他们虽然早已认为自己是“业主”，但面对项目被拍卖的处境，他们变成了债权人，其权益如何保障还没有一个说法。
1500万元民间借贷
压垮开发商
作为一个已经销售完毕的楼盘，“阳光河畔”二期为何面临被拍卖的处境，开发商济宁广发置业到底出了什么问题？
公开资料显示，济宁广发置业注册资金6006万元，法人代表赵玉民，赵玉民同时也是公司的惟一股东。
与济宁广发置业有业务合作的某公司负责人向导报记者介绍说，作为小型房地产开发商，济宁广发置业本身资金实力一般。在运作“阳光河畔”的过程中，该公司先通过大量借贷拿下土地，之后就通过认购形式吸纳 者房款。
因资金紧张，济宁广发置业大量涉足民间借贷，致使公司资金链紧张。压垮济宁广发置业的 后一根稻草是银行抽贷。
“济宁广发置业在某银行有一笔1500万元的贷款，到期之后银行相关负责人要求其先还贷款，然后再向其续贷。其就从青岛某公司借了1500万元的高息贷款，已做‘过桥’使用。但在济宁广发置业还上1500万元的银行贷款之后，银行拒绝向其继续贷款。”上述负责人向导报记者透露。
就这样，1500万元的“过桥”资金变成了长期借贷。由于高额的利息，这笔借款很快由1500万元上升至2400余万元。正是因为这笔借款，债权人将济宁广发置业告上法庭，并 终致使“阳光河畔”二期项目面临司法拍卖。
目前，济宁广发置业面临的法律诉讼并非这一宗。导报记者查阅到，该公司还有至少7宗法律诉讼在进行之中。同时，由于在3宗案件中没有履行已经生效的裁定，济宁广发置业已经被列入 法院公布的失信被执行人名单。
12月25日，记者致电济宁广发置业相关负责人宋风磊，他向导报记者承认，公司资金链断裂确实是因为一笔1500万元的银行贷款抽贷。但对于公司涉嫌无证销售等问题，宋风磊没有回应。
地产“新常态”
济宁广发置业开发的项目被拍卖的案子并非个例。
就在12月9日，由深圳市光耀地产集团有限公司在威海开发的“全球候鸟度假地”项目遭司法拍卖，青岛某公司通过拍卖拿下了该项目。
在枣庄，因资金链断裂，由山东鼎天置业开发的“广府1号”、由枣庄市泰诺置业有限公司开发的“燕山公馆”项目，也在今年遭到司法拍卖。
在乳山，光谷新力房地产有限公司、哈尔滨阳光房地产开发有限公司分别开发的“银龙湾”、“海晶城”项目陷入烂尾，两开发商 终走向破产。
在青岛，因“舒斯贝尔系”资金链断裂，其旗下即墨高尔夫别墅项目、即墨温泉住宅项目等多个项目遭拍卖。
在济南，也有地产项目遭遇司法拍卖。且不说久拖不决的“彩石山庄”项目，被称为济南 高楼的“启德国际金融 ”也在今年2月遭拍卖，中弘股份旗下子公司 终通过拍卖拿下该项目。
这些项目的共同特点是，开发商资金实力不足，融资途径单一，大量涉足民间借贷等高成本融资市场，在购房者房款不足以周转的情况下，资金链 终断裂。
济宁广发置业是实时的案例，但绝不是 后一个，中小房地产企业正在进入一个高危的“新常态”。在这种“新常态”下，一方面需要购房者提高警惕，另一方面更需要 部门切实负起责任，强化事前 ，以减少事后灭火。
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